Выгодно ли инвестировать в недвижимость?

2010 год начался более оптимистично, нежели 2009-й. Позитивный общеэкономический фон позволяет сегодня более уверенно смотреть в будущее. В этом свете приобретение недвижимости в инвестиционных целях вновь становится привлекательным. Оживет ли рынок в 2010 году? Объекты каких его сегментов принесут максимум прибыли? На эти и другие вопросы отвечает вице-президент Республиканской ассоциации риэлторов, директор Центра Недвижимости «Мегаполис» Ольга Морозова.

ВНИ: Ольга Владимировна, охарактеризуйте, пожалуйста, ситуацию на рынке недвижимости Ижевска сегодня.

О.Морозова: В столице Удмуртии, в отличие от большинства крупных российских городов, цены на недвижимость падали с 2007 года. Стагнация началась еще до кризиса, и своего минимума (так называемого «ценового дна») мы достигли к весне 2009 года. Таким образом, максимально выгодные вложения в недвижимость можно было сделать полгода назад.

Сегодня ситуация на рынке достаточно стабильная и благоприятная для совершения сделок.

ВНИ: На Ваш взгляд, сохранил ли рынок недвижимости свою инвестиционную привлекательность? На какие объекты стоит обратить особое внимание?

О.Морозова:В настоящее время практически нет покупок с целью инвестиций, по-прежнему крайне редки прямые продажи, в основном идут альтернативные сделки.

Однако именно те сегменты, которые пострадали от кризиса больше всего -

это загородная недвижимость, в том числе земельные участки, новостройки, элитная и коммерческая недвижимость, сегодня наиболее привлекательны для инвестиций, потому что снижение цен здесь было значительным. По законам рынка за падением обязательно последует подъем, а значит, пока есть большой выбор в этих сегментах, можно активно вкладывать средства, чтобы с началом роста цен получить максимальные дивиденды.

По последним опросам населения, 54% респондентов по-прежнему считают самым надежным вложением средств покупку недвижимости.

ВНИ: Давайте остановимся на каждом сегменте отдельно…

О.Морозова:Рынок коммерческой недвижимости сильно «просел» в кризис. Если раньше стоимость 1 квадратного метра на первой линии доходила до 100-130 тыс. рублей, то теперь цены упали практически в 1,5-2 раза. Полгода-год назад были очень привлекательные предложения – коммерческие площади выставляли на продажу, так как многим приходилось срочно закрывать кредиты.

Сейчас ситуация более-менее стабилизировалась, предприниматели учатся работать в новых условиях, и коммерческую недвижимость уже не приобрести по «бросовым» ценам.

В последнее время стал расти спрос на аренду, это значит, что люди снова готовы вкладывать средства в развитие бизнеса, и, как следствие, можно ожидать оживления этого сегмента рынка в целом. Сегодня здесь достаточно большой выбор, и можно удачно разместить инвестиционные средства.

Среди наиболее пострадавших от кризиса оказалась и первичка. Опасаясь недостроев, квартиры в строящихся домах сейчас приобретают только при высокой степени готовности здания. Но на рынке уже нет тех спецпредложений, которые делали компании-застройщики в начале кризиса, когда не знали, как залатать появившиеся в бюджете дыры. Строители так или иначе приспособились к новым условиям рынка: договорились с поставщиками материалов, субподрядчиками о взаимозачетах квартирами. И те, в свою очередь, уже не сбрасывают объекты по низкой стоимости, стараются придерживаться рыночных цен. Если исключить все риски, то, думаю, покупка квартиры в новостройке как инвестиционное вложение также принесет впоследствии хорошие дивиденды.

Поясню: в ближайшем будущем будут сдаваться только те дома, строительство которых началось еще до кризиса, новостройки закладываются сегодня исключительно под республиканскую программу «Молодая семья», которая рассчитана в том числе и на поддержку стройкомплекса. И на первичном рынке неизбежно появится дефицит.

В Ижевске 40% ветхого жилья, а основная масса населения, думаю, все-таки хочет жить в хороших современных квартирах. Поэтому новостройка обязательно привлечет к себе внимание потребителей, и недостаток предложения приведет к повышению цен.

Кроме того, в кризис с рынка уходят сомнительные игроки, которые гонятся за быстрой выгодой, остаются сильные компании, которые продолжат работать и дальше. И как только люди перестанут бояться попасть в ряды обманутых дольщиков, они начнут более активно приобретать квартиры в новых домах.

Если говорить о вторичном рынке жилья, то наиболее привлекательны для инвестиций небольшие по площади квартиры -1-2-комнатные, спрос на которые есть всегда. Но в этом сегменте к сентябрю-октябрю 2009 года самые дешевые квартиры, стоимостью до 1 млн. рублей, были выбраны. А значит, инвестиционная привлекательность таких объектов снизилась.

Однако есть достаточно интересные предложения на рынке элитного жилья. Тот, кто сегодня найдет средства и вложится в него, сможет впоследствии получить хорошую прибыль.

Активно развивавшийся до кризиса рынок загородной недвижимости сегодня несколько просел, при этом там есть очень интересные предложения. В частности, начинают строиться организованные коттеджные поселки, земельный участок в которых в ближайшие год-два вырастет в цене в 1,5-2 раза, потому что планируется подвод коммуникаций, развитие социальной инфраструктуры, обслуживание хорошей управляющей компанией.

ВНИ: По Вашим прогнозам, будет ли рост цен на недвижимость в 2010 году? Если да, то в каких сегментах и в каком периоде его можно ожидать?

О Морозова: Думаю, в 2010 году на рынке недвижимости принципиально ничего не изменится. Могу спрогнозировать увеличение спроса на загородную недвижимость, особенно в организованных поселках. Также весной проявится отложенный спрос на земельные участки. Возможно, увеличится спрос и на новостройки.

Цены на рынке жилой недвижимости останутся на прежнем уровне, но в целом будет ощущение, что они подрастают: уже сейчас заканчиваются спецпредложения от тех, кто совершал вынужденные продажи, остаются варианты с неизменной ценой, и поэтому среднестатистический показатель пойдет в «плюс».

ВНИ: Тогда стоит ли сегодня совершать альтернативные сделки? Может быть, лучше подождать?

О.Морозова: Для тех, кто имеет возможность улучшить свои жилищные условия, сейчас самое благоприятное время: рынок спокойный, большой выбор объектов, не нужно торопиться, можно все обдумать и взвесить. Зачем же ждать, если семья в любом случае намерена разъезжаться, расширять площадь и т.п.

Сегодня ипотечные программы вновь начинают привлекать к себе внимание, для расширения жилплощади можно воспользоваться средствами материнского капитала, государство выделяет субсидии различным категориям граждан – бюджетникам, военным…

Как только оживет экономика и люди почувствуют социальную стабильность, они при первой возможности будут стараться улучшить свои жилищные условия. А значит, на рынке спрос превысит предложение, и цены начнут повышаться.

Рост квартиры в цене при альтернативной сделке – это иллюзия. С повышением стоимости вашей квартиры увеличивается в размере и доплата. На растущем рынке будет ограничена «дееспособность»: уменьшится предложение, не будет возможности принять взвешенное решение. Недвижимость требует к себе очень серьезного отношения, ведь цена вопроса может составлять несколько миллионов.

ВНИ: Ольга Владимировна, по каким параметрам оценивается ликвидность объекта? Можно ли это сделать самостоятельно?

О.Морозова: В данном вопросе однозначно лучше обратиться к риэлтору. Сегодня хороший специалист должен быть аналитиком, прогнозистом и психологом. Он может проанализировать динамику цен за последние несколько лет и сделать прогноз на ближайшее время. Специалист должен видеть, насколько будет перспективным вложение в ту или иную недвижимость. Он может посоветовать, что можно покупать, как купить и стоит ли это делать вообще.

Если говорить о самой общей оценке перспективности вложений в недвижимость, то

основными параметрами будут следующие:

- цена объекта должна быть ниже среднерыночной;

- должна прогнозироваться его ликвидность в ближайшие годы;

- универсальность выбора объекта (чтобы при неблагоприятных обстоятельствах можно было реализовать объект без потерь).

Но подчеркну, что на рынке недвижимости узкая сегментация, и поэтому в каждом конкретном случае это будут разные подходы к оценке ликвидности.

Илона Кушнир, "Вся недвижимость г.Ижевск" №04 (223) от 1 февраля 2010 г.